アパートの薦め（土地有効利用）
不動産会社に支配されてはなりません 2010年6月 7日
不動産会社に支配されてはなりません!!!
アパート・マンション経営が始まりますと、家賃が入りますが、銀行などへの返済が始まります。市役所からは大幅に上がった固定資産税の納付が始まります。 その収入と支出の差額が粗利となり、アパート・マンション経営が成立します。
関西では新築のアパート・マンションでも、不動産会社の「借り上げ」は過去は一般的ではありませんでした。昭和の時代までは。
大手住宅メーカーで新築をしても、地域の不動産会社に入居斡旋するように紹介をするだけでした。
その後、関東で一般的であった「借り上げ」が全国に波及し、関西でも
①アパート・マンションは新築時に不動産会社の「借り上げ」をすることが普及しました。
②次に、大手住宅メーカーの子会社による「借り上げ」も始まります。今や、アパート・マンションの新築の際は、営業マンから、子会社による「借り上げ」を企画に組み入れ、「安心ですから」売り込みされます。テレビCMでも、このリスクと「借り上げ」の安心が取り上げられているのは、それほどそのリスクが地主仲間の間で評判になり、これを解決しないと売れないからなのです。
しかし、これで解決したでしょうか？そもそも、「デフレは敵だ」で説明しましたように、長期的に考えますと、高く仕入れて、安く売るという構造は解決されていません。それを、建築会社の系列の不動産会社の「借り上げ」の安心で補おうとしているだけです。
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「借り上げ」をされても、リスクは解決されません。
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（１）建築会社の子会社の「借り上げ」があっても、その子会社が後々家賃の値下げを持ちかけてき ます。断れば借り上げを解約し、切られます。 その時に新築を担当した親会社の営業マンを責めてももう成すすべはありません。
ご自身で地場の不動産会社に相談しなければなりませんが、もともと、そのような人脈が無いと、なんの支援もなく、その不動産会社にいつも新規の客付けを「お願い」しに行くようになります。
顔色を伺いに行くのです。手土産をもちながら。さらなる値下げや、斡旋手数料に代わるお金（広告代など）を次々要求されます。もう孤立無援です。
酷い不動産会社は完全に支配下に置くため、絶対に満室にはしません。常に「お願いされる関係」を維持します。満室には絶対にしないようにします。
不動産会社の営業マンは領収書のない御礼をいただける家主の物件だけ入居案内するようになります。不動産会社の経営者からも営業マンへの御礼の払いを要求するところも横行します。もうモラルもなにもありませんが、残念ながら、これが現状です。
（２）そもそも、「借り上げ」を維持し、順調に経営をしていても、粗利の中から「借り上げの」経費が１５～２０％無くなります。
例えば、１０％の借り上げ料以外にその他経費の５～１０％が加算されるのです。こうして、いくらがんばっても儲からない事業が３０年間続くことになるのです。
徐々に、他の収入で補填したり、他の土地を売り返済元金の繰上げ償還をして返済を減らし、経営の改善をします。そしてこの事業をした意味が無いのに気づくことになります。
行きたくもないオーナー会に出席し、相手の囲い込みにはまらねばなりません。わかりながらも。
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原因は、インフレの下ですべき事業をこのデフレの下でも相変わらず続けるからです。
また、人口は当分は増えませんから需要は頭打ちです。大手住宅メーカーも、アパート・マンション建築をやめられません。
その事業部を縮小しない限り。昭和の時代は建築費より相対的に家賃が高く、インフレ、人口増でした。１０～１５年で借入金の返済が終わり楽々と経営ができました。今は、微妙な収支のバランスで成り立ってますが、これで金利が上昇すると、とてもアパート・マンション経営はなりたちません。
いずれ金利は上がります。不況下でも。収入と支出の将来性を考えた場合は成り立つ事業ではないのです。
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しかしながら、悪い話だけではありません。建築費の５０％以上の現金をお持ちの方はアパート・マンションへの「投資」は意義があります。
この低金利下ではこれほど有効な投資方法はありません。本当に投資利回りを考え、成功されている方は、中古アパート・マンションを買い、リフォームして、投下資金の高い利回りを追求されています。
建築することを目的にするか、投資を目的にするかで、全く結果が異なります。当たり前ですが、できる限りやすく建築して現金比率を高くする。これは絶対です。
今は、プレハブアパートは無理です。多くのアパートは成功しているように見えているとすれば誤った情報です。冷静 に計画しましょう。
ランドマークはこのようなご相談もお受けしています。ランドマークが必ずしも、資金イッパイの経営試算をしないのもこのためです。
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不動産会社や住宅メーカーにに支配されてはなりません。
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・・・建築士を味方にすると、本当にあなたのためになる
後追いの営業はしません。 ご安心下さい。
ただし、同業者はご遠慮下さい。
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デフレは敵です 2010年5月17日
今、未曾有のデフレスパイラルの渦中です。
今日よりも明日、明日より明後日の物価が下がり、消費者にはとても良い状態のようにも思え、１００円ショップでもこんなものがと思えるものが、本当に１００円でありがたいです。
弊社でも、書類のリングファイルを今まで文具店で３９８円で買ってましたが、今は１００円で購入しています。
これが本当に良いのでしょうか？逆にサラリーマンは給料の引き下げ、ボーナスのカットで、正社員でも解雇せねばなりません。
以前、デフレを説明するニュースで、とてもうれしいと発言していたアナウンサーがおられましたが、「一般の方々の認識はそんなものだな・・・・」と感じました。
今、この厳しい結果を実感してるのは私だけではないと思います。
そこで、アパートのような収益物件への投資家について置き換えますと。収益物件に投資される方は、自己資金があっても、現金で建てる方は殆どみません。
お金があっても借入金で建築をされます。
キャッシュを手元においておきたいのが心理です。
でも、３０年など長期のローンを抱えると、返済原資の家賃が下がると返済が困難になります。
端的に言いますと、
「高く仕入れして、安く売る」ということになります。
逆に、インフレであれば、
「安く仕入れて、高く売る」ことになります。自然と。
変動金利は金利の低いときは固定金利より低く、高いときは固定金利より高くなります。 ５年や１０年固定など、途中で固定から変動金利に変更できるローンがあり、悩ましいところです。
現在の低金利では、変動金利にして、将来、金利が上昇する際は固定金利に切り替えるとの判断は理にかなってますが、実際にはなかなかそのとおりには出来ません。
株や投資信託などに投資経験のある方は経験が多いでしょうが、価格の変化は相当変わってからでないと判りません。売り買い両だての両やられがあります。
つまり、金利は常に変動します。上昇局面でも、中長期の金利の上昇波動は相当上がってからでないと判りません。
ということはどうすると良いか・・・？ギリギリいっぱいの経営試算をしてはならないのです。
住宅会社が薦めるのは、今、ギリギリいっぱい、出来る限り大きいもの・・・「戸数を多く」と以前に説明しましたが、ここにオーナーとなる方と住宅会社の立場に違いがあるのです。
しかしアパート建築を否定しているわけではありません。
現金比率を５０％など高くするととても投資効果があり、アパートなどの投資はとても有意義で、税効果もあります。そのバランスが大切ですね。
決して住宅会社のアパートセミナーの説明を鵜呑みにしてはなりません。第三者の意見をよく聞きましょう。
設計事務所がオーナー側である意義はここにもあります。
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アパートの建築は慎重に！！！ 2010年5月 1日
土地の有効利用を模索されている方、急に相続を受けて、土地を持てあまされている方へ・・・・・、
私は、奈良県の他、大阪、京都、兵庫で１５００棟（９０００室）以上の賃貸住宅の企画、設計に関わってきました。
その経験から、ご相談には、地主の立場で、お応えいたします。
設計事務所ですから。・・・・ココが勘所です！
住宅会社の提案に安易に乗らないで下さい。なぜか？？？？
それは、 デフレ と 人口減少 の大きなリスク です。アパート事業をしてはならないわけではありません。
現預金が多い方は、アパートはとても良い資金運用の先になります。・・・・・・が、問題は土地の規模と、建物の規模と、事業主の貴方の現預金のバランスです。ほとんどの方は、ローンで建てられます。
建築会社（の営業マン）は、すぐに事業計画書を持ってきます。
なぜか・・・・？ それは、できる限り大きな建物を建築しようと企画しているからです。
貴方の土地で建てうる最大限の世帯数を試すこと・・・また、貴方の土地と信用で借りられる融資額（与信）の限界を確認すること（金融機関の融資仮承認をとること）・・・・・・。
でも、必ずしも地主にとって良いバランス（投資）はそうではありません。もっと端的に言いますと、建物が小さいものの方が利回りが良くなる場合があり、固定資産税や相続税評価の効果もあるのです。これは、建築会社は絶対に教えてくれません！！
また、借り上げや管理はどの不動産会社が良いか・・・ご存知ですか？借り上げが大手ハウスメーカーの子会社だから安心と・・・・信じてますか？
家賃相場が下がりますと、借り上げ金額の値下げ交渉に来ます。建築費が適正か判りますか？・・・・・よく吟味しなければなりません。
大量のアパートの建築や企画に関わってきた経験を持つ私だからお教えできること。
住宅会社との付き合い方・・・・・。
設計事務所という建築主側の立場から、そっとご説明できることがあります。
みなさん！！ 勘違いから始まります！
住宅会社の営業マンは必ずしも貴方の為に働きません！（毎月の営業会議に追われてます）
設計事務所だからお伝えできること・・・追々、ご披露させていただきます。ご期待ください。
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アパートの建て方（これだけはおさえてきましょう！） 2010年4月30日
アパートは建て方次第で、役に立ちますが、誤ると、家を破壊します。
アパートの勧め アパート経営は高い固定資産税の負担に対応できる、とても良い投資です。しかし、これだけは注意しましょう。
デフレは敵です そもそも、デフレの時期は長期の投資には向いていません。のことは、よく理解して計画しましょう。現金比率と投資額の問題。
不動産会社に支配されていませんか？ 大きな投資です。オーナーは建築工事まではお客様ですが、完成、事業開始後は不動産会社は必ずしも味方ではありません。
いずれ、その現実に直面します。
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